Das Finanzgericht (FG) Niedersachsen hat sich mit Urteil vom 30.10.2024 (3 K 145/23) zur Abzugsfähigkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geäußert, wenn ein Sicherungsobjekt infolge Verkaufs wegfällt.
In dem Fall, so der Steuerberaterverband Niedersachsen Sachsen-Anhalt, würden die verheirateten Kläger zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Sie erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) aus insgesamt fünf Vermietungsobjekten. Die Objekte X1 und X2 hätten sie in 2013 erworben. Die Anschaffungskosten habe das Ehepaar fremdfinanziert (X1: 200.000 Euro; X2: 195.000 Euro). Den Klägern gehörte laut Steuerberaterverband auch die Immobilie Z, die zunächst selbst bewohnt und anschließend vermietet worden sei. Diese Immobilie habe als Zusatzsicherheit für die Finanzierungsdarlehen im Zusammenhang mit der Anschaffung der Objekte X1 und X2 gedient. In 2020 hätten die Kläger die Immobilie Z veräußert. Im Zuge der Veräußerung hätten sie auch die beiden Darlehen im Zusammenhang mit den Objekten X1 und X2 abgelöst. Denn die Bank sei nicht bereit gewesen, den Wegfall des Sicherungsobjekts Z hinzunehmen oder durch eine andere Sicherheit zu ersetzen. Die Vorfälligkeitsentschädigungen nebst Bearbeitungsgebühr von rund 9.000 Euro setzten die Kläger als Werbungskosten bei den Einkünften aus VuV angesetzt
Das FG Niedersachsen hat nach Angaben des Steuerberaterverbandes einen Werbungskostenabzug der strittigen Vorfälligkeitsentschädigungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugelassen. Maßgeblich für den Abzug von Schuldzinsen (hierzu zähle auch eine Vorfälligkeitsentschädigung) sei der „auslösende Moment“. Vorfälligkeitsentschädigungen im Zusammenhang mit der Veräußerung von bislang vermieteten Immobilien würden durch die Veräußerung ausgelöst. Vorfälligkeitsentschädigungen im Zusammenhang mit weiterhin vermieteten Objekten seien hingegen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Durch die vorzeitige Ablösung der Darlehen mittels Abschlusses einer Änderungsvereinbarung habe sich an der Veranlassung der Darlehen und der durch sie verursachten Kosten nichts geändert. Unerheblich sei, dass die Vorfälligkeitsentschädigung durch den Wunsch der Kläger auf Ablösung der beiden Darlehen ausgelöst wurde und dieser Wunsch durch den (geplanten) Verkauf des als Sicherheit dienenden Objekts erwuchs. Denn die beiden Darlehen hätten niemals in einem Veranlassungszusammenhang mit dem veräußerten Objekt gestanden, fasst der Steuerberaterverband die Entscheidung des FG zusammen.
Im Entscheidungsfall sei das Sicherungsobjekt und nicht das jeweilige Vermietungsobjekt veräußert worden, hebt der Verband in einem Praxistipp hervor. Das FG habe demgemäß einen Werbungskostenabzug für die Vorfälligkeitsentschädigung zugelassen, obwohl durch den erzielten Veräußerungserlös die Schuldentilgung der bisherigen Darlehen erfolgte. Entsprechendes gelte im Übrigen auch für die entstandenen Bearbeitungskosten.
Steuerberaterverband Niedersachsen Sachsen-Anhalt, PM vom 27.01.2025